Lübeck, 25. März 2025

Ersatzneubau begrenzen

 Thomas Klempau, DMB Mieterverein Lübeck

Anhand der jüngsten Veröffentlichungen gibt es in Lübeck 126.653 Haushalte, die Wohnraum benötigen. Bei einer notwendigen Fluktuationsreserve von 3% beträgt der Bedarf 130.450 Wohnungen im Miet- und Eigentumssegment. Der Bestand beträgt lediglich 121.912 Einheiten. Es fehlen also aktuell etwa 8.500 Wohnungen.

Die Wohnungsnot ist inzwischen zu einer verstetigten sozialen Wirklichkeit geworden. Es bestehen erhebliche Zugangsprobleme zu leistbarem Wohnraum bei Miete und Eigentum in sämtlichen Preis-, Größen und Wohnformsegmenten, wobei sich die Situation für Haushalte mit eingeschränkten finanziellen Möglichkeiten sowie auf Wohnungsmärkten in Universitätsstädten und touristischen Hochburgen, was auf Lübeck zutrifft, noch einmal deutlich schwieriger darstellt. Wohnraumknappheiten bedeuten für Haushalte, die eine Mietwohnung benötigen, unzählige Bewerbungen, lange Wartezeiten, horrende Angebotsmieten, unausgewogene Mietvertragsgestaltungen, ungewollte Zwischenumzüge in teure Notlösungen und ähnliche Dinge. Immer mehr Menschen machen die Erfahrung und berichten darüber in unseren Beratungen, dass sie nahezu chancenlos bei der Wohnraumsuche sind oder dass sie damit umgehen müssen, fast die Hälfte ihres Einkommens für die Wohnkosten auszugeben. Dieses bedeutet nicht nur Frustration und soziale Härte für den Einzelnen, sondern birgt auch gesellschaftspolitisches Konfliktpotential.

Bund, Land und Kommune sind als zentrale Akteure in der Wohnungspolitik gefordert, durch eine entsprechend ausgerichtete Bau-, Liegenschafts- und Förderpolitik einen wesentlichen Beitrag zu einer sozial ausgerichteten Wohnraumversorgung zu leisten. Zudem wäre es hilfreich, sofern sich private, öffentliche und kirchliche Arbeitgeber im Bereich der Wohnraumschaffung auf breiter Front engagieren und ihren Beschäftigten zusätzlich zum Arbeitsplatz eine Unterkunft anbieten würden. Darüber hinaus braucht es nach unseren Vorstellungen einen Bestand von mindestens einem Drittel aller Wohnungen als stabilisierende Säule, die in erster Linie nach einem gemeinnützigen und nicht renditeorientierten Ansatz bewirtschaftet werden. Dabei ist insbesondere an öffentliche Vermieter und die gewerbliche Wohnungswirtschaft zu appellieren, sich im Bereich einer neuen Wohngemeinnützigkeit zu engagieren und neben geförderten Zusatzneubau beispielsweise auch einen Teil ihres bereits vorhandenen Wohnungsbestandes in ein solches Konzept zu überführen.

Nach unseren Beobachtungen findet ein Zuwachs von Wohneinheiten vorrangig bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und im hochpreisigen Mietwohnungssegment statt, wohingegen es sich im Geschosswohnungsbau überwiegend um Ersatzneubau handelt, also zunächst Wohneinheiten mit günstigen Mieten von 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter abgerissen und an gleicher Stelle Wohneinheiten neu gebaut werden mit Mieten jenseits von 12 Euro. Insofern findet im Geschosswohnungsbau seit Jahren ein Abbau des preisgünstigen Mietwohnungsbestandes statt mit dem regelmäßig bemühten Argument, dass eine Sanierung der Wohngebäude wirtschaftlich nicht rentierlich sei. Aus unserer Sicht wäre es dringend notwendig, in die Jahre gekommene aber noch durchaus funktionierende Bestandswohnungen im Niedrigmietensektor stehen zu lassen und stattdessen den Schwerpunkt des Zusatzneubaus auf den Geschosswohnungsbau zu legen mit einem Großteil an kleinen und seniorengerechten Wohnungen und Wohnungen für Familien, und zwar in einem Preissegment, welches auch für Menschen mit finanziell eingeschränkten Möglichkeiten, für Haushalte im Leistungsbezug und Personen mit niedrigen Renten bezahlbar ist. Denn hier sind die Nachfrage und der Bedarf mit Abstand am größten.

Es ist wichtig, die Situation im Bereich der Wohnraumversorgung effektiv und nachhaltig in einen fairen Ausgleich zu bringen. Dazu bedarf es einen Masterplan Wohnungsbau. Dem von der Wohnungswirtschaft in den vergangenen Jahren favorisierten Ersatzneubau muss Einhalt geboten und stattdessen der Schwerpunkt auf Zusatzneubau, Aufstockung und Ausbau von Dachgeschossen gelegt werden. Denn entscheidend ist letztendlich nicht die Anzahl fertig gestellter Wohnungen, sondern ob sich der Gesamtbestand auf der Angebotsseite unter dem Strich vergrößert hat. Wie eingangs dargelegt, fehlen bereits jetzt 8.500 Wohnungen. Es besteht also ein enormer Nachholbedarf, der nur durch Zusatzneubau abgearbeitet werden kann. Der seit vielen Jahren rückläufige Sozialwohnungsbestand und der nicht ansatzweise ausreichende Zusatzneubau machen es leider absehbar, dass auf lange Sicht die Zahl der am Wohnungsmarkt benachteiligten Haushalte auf hohem Niveau bestehen bleiben und sich vermutlich noch erhöhen wird. Das Wohnen zur Miete darf nicht zu einem Armutsrisiko werden!

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